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土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工仍有较大跌幅等现状好转仍需一个过程。

◎  作者 / 杨科伟、姚郑康

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11月15日上午,国家统计局公布了2022年1-10月宏观经济和房地产行业数据。整体房地产市场仍延续下行态势,单月销售和投资规模分别扩大7pcts和4pcts至23%和16%。房屋新开工和土地购置面积仍同比较大跌幅,同比下降35%和53%。但也出现积极变化,房屋竣工连续3个月累计同比降幅收窄,10月环比上涨42%;新开工、拿地同比降幅较9月也有一定收窄。

10月销售面积同比降幅扩大7.2pcts

房价降至新低、库存年内首增

据国家统计局数据:1―10月,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%;商品房销售额108832亿元,下降26.1%。两者同比降幅较1-9月分别扩大0.1pct和收窄0.2ptc。

单月来看,10月全国商品房共计销售9757万平方米和9452亿元,环比分别下降27.9%和30%,较8月面积持平微增0.5%、金额下降6.5%。二者同比分别下降23.3%和23.7%,降幅较9月扩大7.2pcts和9.5pcts。

从销售面积单月同比降幅再度扩大和销售金额单月绝对量不及8月两方面来看,当前全国新房销售规模仍处于下行阶段。从销售规模累计同比降幅持稳来看,当前销售增速已降至历史低位,呈现筑底姿态。

具体而言当前新房销售仍在下行、购房情绪依旧萎靡主要体现在两个方面:

一是销售均价再降难以促进规模回升。10月全国商品房销售均价为9687元/平方米,环比下降3%、同比下降1%。对比来看,近3年来本月均价仅高于2022年一季度末,9月和10月销售均价连续下降至万元以下表明新一轮“降价潮”在各地展开。从政策上来看,10月起东莞等多地也陆续调整了新房预售申报价格和网签价格的下浮范围。但从实际销售情况来看,全国商品房销售面积同比降幅再次扩大、主要城市项目新开盘去化率未见回升。

二是待售面积上升销售去化承压。10月末,商品房待售面积54734万平方米,同比增长9.0%。其中,住宅待售面积增长16.6%。商品房待售面积较9月增加401万平方米。其中住宅待售面积增加174万平方米。8月起一二线核心城市集中增加住宅入市,但购房情绪不佳下快速形成库存。如上海2022年前10月新增商品住宅供应870万平方米,主要集中于外环以外。至10月末全市商品住宅库存472万平方米,同比上涨7.6%。其中外环以外商品住宅库存402万平方米,同比上涨16%。

10月竣工环比涨42%,新开工、土地购置

同比降幅收窄9pcts和12pcts

据国家统计局数据:1―10月,房地产开发企业房屋施工面积888894万平方米,同比下降5.7%。房屋新开工面积103722万平方米,下降37.8%。房屋竣工面积46565万平方米,下降18.7%。三者同比降幅分别扩大0.4pct、收窄0.2pct和收窄1.1pcts。

单月来看,10月房地产开发企业房屋施工面积9975万平方米,新开工和竣工面积分别为8955万平方米和5686万平方米。三者同比分别下降32.6%、35.1%和9.4%,较9月分别收窄10.6pcts、9.3pcts和扩大3.4pcts。

房屋竣工继续发力,环比上涨、累计同比连续3月收窄。10月竣工面积较9月和8月分别上涨41.5%和17.6%,同时累计同比降幅已连续三个月收窄。当前保交付已成为房地产软着陆、恢复购房者信心的关键一环。10月各地方政府再次发文确保落实“一楼一策”,多个房企也声明全力保交楼。2年以上续建项目规模保持增长。

房屋新开工出现向好转机,单月同比、累计同比降幅收窄。由上文可知,10月新开工面积各项增速均有向好转机,表面房企投资有筑底预期。但从绝对量来看,10月新开工面积环比下降7.7%,低于9月和8月,仍处于历史极低水平。

据国家统计局数据:1-10月,房地产开发企业土地购置面积7432万平方米,同比下降53%;土地成交价款6061亿元,下降46.88%;二者降幅分别较1-9月持平和扩大0.63pct。

单月来看,10月土地购置面积和土地成交价款分别为983万平方米和1037亿元,二者同比下降53.1%和49.7%,降幅较9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月,多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看,素质相对一般或周边住宅去化困难的板块则须依靠本地国企托底或直接遭遇流拍。

10月开发投资额同比降16%

降幅扩大4pcts

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竣工单臂难支规模降至2年低点

据国家统计局数据:1―10月,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%,降幅较1-9月扩大0.8pct。其中10月全国完成房地产开发投资额10386亿元,环比下降18.5%、较8月也降8.5%;同比下降16%,降幅较9月扩大3.9pcts。

10月全国房地产开发投资额再度降至两年内低点,仅高于2021年12月。主要有两方面原因,一方面新房销售仍处于下行中,叠加截至10月末房企到位资金情况没有改善,双通道向投资端施加负面压力;另一方面房屋新开工和土地购置单月规模和增速仍在进一步下降,“保交付”房屋竣工带来的建安新增投资不足以支撑整体投资情况改善。

综上,我们对于后市给出如下几点判断:

2022年10月房地产行业进一步回暖,商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄;但整体房地产下行态势仍在持续。土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工仍有较大跌幅等现状好转仍需一个过程。

11月以来房地产市场利好颇多。央行、银保监会联合发布“金融16条”、扩大“第二支箭”以及住建部等三部门发文“银行保函”置换部分“预售资金”。连续三重金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持,但政策端支持力度加大传导至行业销售与投资仍需一段时间。

新房销售方面,各地纾困政策已经“应出尽出”,进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足,随着后续“保交付”工作做出实际成效后,或将传导至新房市场。因此预计2022年四季度商品房销售规模仍将处于下行态势,同比累计降幅则将在现有水平持稳。

房企拿地方面,当前楼市下行压力仍旧偏大,市场投资信心也较为低迷,受此影响,预计四季度土拍热度也将会延续低位运行。多数城市为完成全年供地计划,后续至年底单月土拍规模或将上升,但整体累计规模同比腰斩、底价托市等现状不会改变,整体土拓投资仍将保持低活跃度。

房企施工方面,房屋新开工规模已有筑底姿态,后续至年末将保持低位,对整体开发投资贡献有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工规模将继续回升,累计同比降幅也将继续收窄。

土拓投资和建安投资难以支撑开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力,土拓和建安投资均无法形成有力支撑。因此后续投资规模将维持低位,同比降幅则将在房屋竣工带动的弱支撑下缓慢收窄。

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