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  11月28日,证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称,恢复上市房企和涉房上市公司再融资;允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。证监会新闻发言人表示,调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资。

  

  这个消息对于房地产开发行业来说是一个巨大的利好,稳地产政策加快落地,短期或有助于遏住债务风险、助力“保项目”。那投资者如何从政策、需求出发把握房地产板块的投资脉络?本文将详细解析。

  “第三支箭”正式落地!A股终于向房企打开融资大门
  过去12年,房地产企业股权融资几乎停滞不前,仅2015年就出现了两家企业。

  2015年11月,招商蛇口收购招商地产的方案获得了证监会的批准,成为深交所首个 A+ B股转A股的案例。那年12月30日,招商蛇口正式在深交所挂牌上市。这一方案解决了招商地产 B股的问题,同时募集了150亿元的资金,以及员工持股计划。

  2015年8月18日,绿地控股正式挂牌上市,市值3054亿元,位居A股房地产行业首位。

  此后,万达,富力,阳光城等民营地产企业纷纷提出股权融资申请,但“幸运儿”中只有绿地控股和招商蛇口。

  2016年,房地产行业最辉煌的时候,由于估值太低,万达商业被从港交所退市。王健林引入战投解决了要约退市资金难题,却又给自己和战投带来了一轮上市退出的紧箍咒。

  事实上,大连万达商业早在2015年开始港股退市的时候,就已经打算转投A股递交了招股书,毕竟A股的估值比港股要高,是一个很好的退出渠道。但从2015年到2021年,这五年来,王老板的上市经历并不如他所愿。

  2018年,万达商业依旧没能在A股上市。王老板只能找了一批新的投资公司,腾讯控股作为主要发起人,苏宁、京东、融创、万达在北京投资了340亿元,收购了万达商业香港H股退市时引入的投资人所持的14.41%股份。不过,这一次的战投也有退出的时间条件,那就是2023年10月。经过多年的A股上市之路,万达终于放弃了,因为留给万达商业的时间真的不多了。

  富力地产自2007年起就开始了漫长的“回 A”之路,直到2020年7月,富力第五次冲击A股 IPO失败。

  在过去的7年里,不仅恒大和万达等地产巨头回 A上市的口子没有丝毫松懈,就连A股上市的房企也很难定增。2017年,阳光城提出了70亿元的增发申请,但一直没有通过,前阳光城董事长朱荣斌曾公开表示,在A股上市的房企很难实现定增。

  乐观同时需谨慎,政策落地后哪些房企有望成为最终赢家?

  
  很多投资者猜测,近期的政策宽松以及市场表现下,,

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,房地产市场是否会重蹈2014年末的覆辙。实际上,与2014年相比,最大的区别在于当前债务压力巨大,流动性风险凸显。但尽管库存压力持续上升,与2014年相比,属于是大巫见小巫了。当前房地产政策属于动态调整,中长期房地产政策思路没有明显变化。

  近期房地产政策边际变化主要体现在缓解房地产企业流动性风险、保交房、防范系统性违约风险等方面。自七月份政治局会议提出保交楼的任务后,相关的针对性措施陆续出台。尤其在当前房地产到期债务压力大、库存压力激增的背景下,防范房地产企业出现系统性违约风险显得尤为迫切。

  房地产政策思路延续了“房住不炒”的总基调,近期政策边际变化主要是针对当前特殊问题(保交楼任务、系统性违约风险等)进行动态调整。中长期维度上,防止房地产行业过度金融化,支持刚性需求与改善性需求,基本政策思路相对清晰。而短期房地产销售的关键在于销售的稳定和回升。

  那如何看待如今政策驱动下的房地产板块投资脉络呢?

  房企和涉房企业恢复股权融资,母公司涉房资产和头部国企或受益最大。允许房企重组上市,发行股份,或以现金购买涉房资产,配套融资,这一政策有利于母公司拥有优质房产资产,如中交地产,中华企业,华发股份,建发股份,首开股份,南山控股等,且相对较低估值、自身资产负债率较高的房企,边际收益较高。

  板块估值将受益于整体政策提升,头部国企估值稳步修复,并可通过并购重组扩大土地储备,如保利发展,中国海外发展,招商蛇口,华润置地等。新城控股、美的置业、金地集团等混合所有制、优质民营房企亦可通过股权融资缓解资金压力,度过当前资金困境。

  资金主要用于“保交付”、防风险扩散等方面。配套融资募集资金主要用于存量涉房项目、支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。此外,再融资募集资金还将用于房地产领域的政策支持,包括“保房、保民生”的房地产项目。放开股权融资的主要目的,主要是为了“保交付”,防止风险扩散,有利于市场整体预期的修复,同时对建筑建材、房地产等后周期行业也有明显的利好。
  发挥 REITs、私募股权投资基金的作用,盘活存量资产.推动保障性租赁住房 REITs常态化发行,鼓励优质房地产企业发行基础设施 REITs,或为已上市基础设施 REITs融资,利好招商蛇口,越秀地产,万科 A等已发行 REITs。允许房地产私募股权基金的设立,有利于房地产企业盘活经营性房地产,可以为房地产行业注入新资金,探索新的发展模式。   总之,此次政策落地利好的依旧是资产质量优质的房企。国金证券认为可适当关注母公司有优质涉房资产的房企,如建发股份、中交地产、华发股份等;稳健选择带领板块估值修复和拥有并购重组逻辑的头部央国企,如中国海外发展、招商蛇口。 □ .俞.大.猷   .证.券.之.星.资.讯 ,

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